近日《绍兴古城保护利用“十四五”规划》发布，本文摘取和大家息息相关的三大重点，与读者朋友们分享。

1.古城名校学区房，或将“不值钱”

(资料图片仅供参考)

对历史街区及周边不相协调的居住建筑进行整治更新，通过“保留提升、拆除不建、拆除新建”3种更新措施减少居住面积约50万平方米， 调整人口4—6万人 。

教育医卫资源外迁。 保留现状中小学并适当缩减招生班数规模，根据10万人规模逐步外迁溢出的教育资源 。

划重点：

①古城外迁4-6万人

绍兴老城区现居人口约12.8万人，按照规划将进一步外迁4-6万人，按照十四五（2021-2025年） ， 那么三年后， 绍兴老城区内就仅剩6-9万人。就算这三年完不成，这也是不可逆的时代趋势 。

②老城学区房不值钱

人口减少，会对学区房造成毁灭性打击。

而另一方面，政府还要缩编招生规模，按10万人规模，外迁教育资源，按人口占比比例换算，相当于把老城区整个教育资源都往外搬。

老城学区房价值下跌，几乎已是板上钉钉的事实 。

③镜湖教育资源继续增强

根据《2021学年越城区老城区普通公办中小学及老城区外街道（镇）普通公办中小学招生学区通知》，绍兴老城区内小学17所，初中12所。

对以镜湖为代表新城而言，补足相应教育资源空缺，刻不容缓。

而根据镜湖新区优质基础教育专项发展规划，计划新建12所中小学，其中9所小学和3所中学， 和老城区减少教育资源数量相比，还有8所小学、9所中学的缺口 。

且埋下一个隐患：一旦镜湖学校新建速度，跟不上老城名校外迁速度， 以镜湖梅山北小、鲁小文源等为代表的“镜湖名校”优势会被放大 。

2.古城低密住宅，或将绝版

居住建筑减量。对历史街区及周边不相协调的居住建筑进行整治更新，通过“保留提升、拆除不建、拆除新建”3种更新措施 减少居住面积约50万平方米 。

加强对历史建筑的利用。推动“千年古城”复兴，加强阳明故里、鲁迅故里、书圣故里、越子城、团箕巷、八字桥、塔山片区的保护利用，同步实施台门微更新计划，谋划和引进一批符合古城气质的文旅高端项目。传承发扬非物质文化遗产。充分利用古城自然资源、历史文化、古代建筑、民间工艺等有效资源，打造传统风貌区、文商旅融合活力街区和品质生活区。鼓励利用历史文化街区内的老旧建筑进行改造，发展民宿、博物馆、传统工艺作坊等，植入曲艺舞台等非物质文化遗产，科学利用各类台门、历史建筑，因地制宜嫁接文化文创、书画布艺、休闲旅游、展览展演等功能。

划重点： 减少老城区居住面积50万方。

老城区住宅资源将愈发稀缺 ，一方面居住面积减少，一方面新增宅地受控，前两年严格意义上的古城土地数量仅2宗，仅占越城-柯桥宅地数量约7%。

根据“越城区2023年度经营性住宅用地推地清单”，今年一季度待拍宅地当中，也只有丁斗弄地块，算古城范围内的住宅用地。

物以稀为贵， 未来老城区住宅的价值，将不依赖于学区，而会依托古城土地稀缺性 。

目前在售、待售老城区楼盘，或将成为老城住宅最后的绝唱。特别是占有土地的低密产品，更会列席房产价值金字塔尖。参考苏州古城区姑苏的房价。

还有一点会助推古城内低密产品价值：古城会进行大规模文旅产品发展，从而实现全域范围的城市焕新。

参照杭州西湖区、苏州姑苏区的排屋，除了自住之外，还可以用作民宿、工坊等，具有类商业的投资价值。

这种兼具稀缺性，多维价值属性的低密住宅，是价值最牢靠的一类房产品。

3.古城快速路，重新定义古城区三环

加强古城交通系统再梳理。完善古城交通保护环。利用外围城市道路构建过渡交通环线， 形成三级古城交通保护环 。

一环主要承担古城内部车辆、旅游及公共交通功能；二环主要承担东西、南北的过境交通；三环主要承接高速路和国道等城市外部交通。

这是绍兴政府文件中，首次出现“三环”概念。

文件中没有详细注释，经过多方求证，“绍兴市城市规划设计研究院”于2021年发表的论文《古城保护背景下交通优化策略研究——以绍兴古城为例》，或是“三环”概念来源：

论文中表述： 一环主要指环城东路-环城南路-环城西路-环城北路 ，主要承担古城内部车辆、旅游及公共交通功能。

二环主要指越西路-城南大道-平江路-二环北路 ，主要承担南北过境交通、通勤交通。

三环主要指二环东路-南路-西路-北路 ，主要承接高速路和国道等城市外部交通。

也就是说，政府文件中这个“三环”，就是传统认知里的绍兴二环线。

▲古城保护背景下交通优化策略研究 论文截图

注意： 主城环线 ， 承接高速路和国道等外部交通。

现在，绍兴二环北路-轻纺城高架，连通杭州中环；

二环东路-越东路高架，北连杭甬高速，南延连绍诸高速（规划）；

二环南路西延连杭绍台高速；

整个古城的快速路环，已经全面接通外部高速。

▲自制老城区交通路网图 仅供参考

外部游客可以直接大巴、自驾到古城门口。

古城居民可以家门口，5分钟上快速路，15分钟到高速，半小时内就能到杭州、宁波等邻城。

主城居民出行便捷性，不输镜湖、柯桥等新城。